Nehnuteľnosti

1. 1Otvor Zapnutie nehnuteľností.
2. 2SimFa navrhne nehnuteľnosti z toho, čo už vie:

• stavby a pozemky v Majetku,
• adresu sídla firmy,
• úvery so záložným právom (hypotéky),
• nájom, ktorý firma pravidelne platí.

1. 1Pri každom návrhu vyber Vlastná, V nájme alebo Prenajímam. Pri prenájme zadaj, koľko bytov či priestorov prenajímaš. Čo nechceš, odškrtni.
2. 2Ďalšiu nehnuteľnosť pridáš tlačidlom + Pridať adresou.
3. 3Klikni na Zapnúť nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosti potom pribudnú v menu. Firma, ktorá žiadnu nezapla, ich v menu nevidí.

Keď niečo čaká, hlavné tlačidlo v hlavičke povie koľko (napríklad Vyriešiť 3 veci) a zavedie na kartu Čo treba vyriešiť. Keď nečaká nič, ukáže pečiatku VŠETKO BEŽÍ.

Dlaždice sa prispôsobia tomu, na čo nehnuteľnosti slúžia (Použitie v Údajoch a katastri):

• prenájom ukáže počet nehnuteľností, jednotky, obsadenosť a čistý výnos (kým nie je nájomná zmluva, plochu),
• pre seba (prevádzky, kancelárie, sklady a garáže pre firmu) ukáže, koľko odišlo za 12 mesiacov, náklad na m² a najbližší termín, napríklad revíziu či koniec fixácie,
• oboje pridá nad dlaždice prepínač Všetko · Prenajímam · Pre seba. Dlaždice, Financie, mapa aj karty potom ukážu len zvolenú časť. Zmiešaná nehnuteľnosť (vlastná prevádzka aj byty na prenájom) je v oboch.

Každá nehnuteľnosť má kartu s kresbou, na ktorej je každé okno jeden byt či priestor:

• svietiace okno je prenajatá jednotka,
• tmavé okno je voľná jednotka,
• okno vo farbe značky používa firma.

Pod kresbou sú tri čísla: jednotky, obsadenosť (pri priestoroch bez prenájmu plocha) a koľko nehnuteľnosť stála za posledných 12 mesiacov. Klik na kartu otvorí detail. Obsadenosť sa ráta z bytov a priestorov. Pivnica ani státie ju neznížia, parkovanie má vlastný počet (napríklad parkovanie 7/12).

Ďalšiu nehnuteľnosť pridáš tlačidlom + Nehnuteľnosť v hlavičke. Okno sa prispôsobí druhu: pri bytovom dome počet bytov a nebytových priestorov, pri byte izby a poschodie, pri garážach ich počet, pri pozemku výmera a parcela. Pri prenájme povieš, koľko je už prenajatých, a portfólio hneď ukáže obsadenosť. Deň, odkedy ju firma má, a kataster tam vyplníš tiež; energie a revízie doplníš v detaile.

Nehnuteľnosti s adresou sú na mape. Myš nad značkou ukáže kartu s kresbou, obsadenosťou, tým, čo odišlo za 12 mesiacov, a čo treba vyriešiť; na telefóne ju ukáže ťuknutie. Bodka pri značke ukáže, že treba niečo vyriešiť: červená je po termíne, jantárová termín a modrá otázka. Platí to na malej aj veľkej mape.

• Veľká mapa v hlavičke karty Mapa otvorí mapu so zoznamom a filtrom (bývanie, priestory, ostatné ako garáže a pozemky, len čo treba riešiť).
• Aj na veľkej mape ukáže myš nad značkou bublinu; klik značku vyberie.
• V zozname má každá nehnuteľnosť kresbu, obsadenosť, výdavky za 12 mesiacov a počet vecí, ktoré treba vyriešiť.
• Výber v zozname alebo na mape ukáže kartu: obsadenosť (pri priestoroch plochu), výdavky za 12 mesiacov a na m², pás faktúr, záloh a splátok banke, cenu z kariet Majetku a čo treba vyriešiť.

Každá nehnuteľnosť má aspoň jednu jednotku: byt, kanceláriu, sklad či garáž. Karta Jednotky ich ukáže ako fasádu domu po poschodiach, okno kresby svieti podľa stavu.

• + Jednotka v karte Jednotky pridá ďalšiu: byt, kanceláriu, nebytový priestor, sklad, garáž, garážové stojisko, parkovacie miesto, pivnicu či kobku.
• Pivnicu, kobku alebo státie môžeš priradiť k bytu či kancelárii (pole Patrí k). Na fasáde sú ako čip pri svojom byte a nová zmluva bytu ich ponúkne sama.
• Bežný nájom jednotky predvyplní zmluvu. Pivnica bez nájmu je v cene bytu.
• Stav jednotky (voľná, prenajatá, používa firma, v rekonštrukcii) vyberieš na jej karte; platná nájomná zmluva ho nastaví sama.
• Klik na jednotku otvorí jej detail: financie, zmluvy, odberné miesta, revízie a údaje ako pri samostatnej nehnuteľnosti. Spoločné faktúry, zálohy a hypotéku domu dostanú byty a priestory podielom podľa plochy; keď niektorému plocha chýba, detail povie ktorému. Pivnica a státie nesú len svoje faktúry. Dom len s garážami delí spoločné náklady rovnakým dielom.
• Zmazať jednotku môžeš v jej detaile. Poslednú zmazať nejde, zmaže sa len s celou nehnuteľnosťou.

V karte Údaje a kataster doplníš plochu, katastrálne územie, list vlastníctva, parcelu a súpisné číslo; čo chýba, má tlačidlo Doplniť. Karta Prepojenia ukáže kartu Majetku, úvery s pečiatkou HYPOTÉKA a sklady, klik otvorí pôvodnú kartu.

Karta Nájomné zmluvy v detaile nehnuteľnosti aj jednotky vedie zmluvy, ktoré firma má: tie, ktorými prenajíma, aj priestor, ktorý má sama v nájme.

1. 1Klikni na + Zmluva.
2. 2V časti Čo sa prenajíma je jednotka a priestory, ktoré k nej patria. Každá má vlastnú cenu: byt 550 €, státie 40 € navyše, pivnica v cene bytu. Ďalšiu jednotku pridáš výberom Pridať jednotku.
3. 3Nájomcu nájdeš v Kontaktoch, alebo napíšeš len meno. Nájomca môže byť človek aj firma; prvý z nájomcov platí.
4. 4Zadaj začiatok, koniec (bez neho je nájom na dobu neurčitú) a deň splatnosti. Služby, kauciu, výpovednú lehotu a doložku o zvýšení o infláciu nájdeš pod Služby, kaucia a ďalšie údaje.
5. 5Klikni na Uložiť zmluvu.

• Zmluva dostane variabilný symbol, s ktorým nájomca platí každý mesiac rovnako.
• Karta ukáže nájom, splatnosť, dobu, kauciu a najbližšiu splatnosť so sumou. Prvý neúplný mesiac sa ráta pomerne podľa dní.
• Faktúra pri nájme nie je vždy povinná: oslobodený nájom ju nepotrebuje (FAQ finančnej správy k e-faktúre, príklad 55).
• Jedna jednotka nemôže mať v tom istom čase dve zmluvy, ktorými ju firma prenajíma.
• Keď zmluvou prenajímaš, SimFa to povie aj Robovi: platiteľovi DPH zapne v režimoch DPH oslobodené plnenia a živnostníkovi príjem z prenájmu v podkladoch k dani z príjmov za roky zmluvy. Robo sa pri nich zastaví a povie prečo: oslobodený nájom a príjem z prenájmu zatiaľ nepočíta.
• Ukončiť nájom zapíše posledný deň. Zmluva ostane s pečiatkou UKONČENÁ a jednotky sú znova voľné.

Nájomcov má prenajímateľ informovať, že ich údaje spracúva (čl. 13 GDPR). Stačí im dať napríklad do zmluvy túto vetu:

Parkovanie a DPH

Nájom bytu a pivnice je oslobodený od DPH. Nájom garáže, státia a parkovacieho miesta je s DPH (zákon o DPH, § 38 ods. 3 písm. b). Keď platiteľ DPH prenajíma státie spolu s bytom tomu istému nájomcovi, SimFa sa pri zmluve spýta: Súčasť nájmu bytu (bez DPH, Súdny dvor EÚ to v rozsudku C-173/88 pripúšťa) alebo Samostatne s DPH. Kým to nerozhodneš, ráta státie s DPH. Pri samostatnom státí s DPH musí mať státie vlastnú cenu.

Garáže a státia pre päť a viac áut ľudí, ktorí v nehnuteľnosti nemajú prenajatý byt ani priestor, sú živnosťou (živnostenský zákon, § 4 ods. 2). Karta na to upozorní.

Krátkodobý nájom bytu

Krátkodobý nájom podľa zákona 98/2014 je vždy na dobu určitú, najviac na dva roky. Kaucia je najviac trojnásobok mesačného nájmu a služieb. SimFa iné hodnoty neuloží.

Dlaždica Čistý výnos v portfóliu aj v detaile ukáže očakávaný výnos z platných zmlúv. Karta Výnos po nehnuteľnostiach ho porovná pásmi, od najlepšej nehnuteľnosti.

• Hrubý výnos je ročný nájom bez služieb delený obstarávacou cenou, ako v inzerátoch.
• Čistý výnos je ročný nájom a služby mínus náklady za posledných 12 mesiacov (faktúry a zálohy energií), delený obstarávacou cenou. Úver a odpisy v ňom nie sú, aby sa dali porovnať nehnuteľnosti s hypotékou aj bez nej.
• Obstarávacia cena je z kariet Majetku, inak zadaná pri nehnuteľnosti aj s poplatkami. Bez nej výnos nie je, karta ukáže tlačidlo Doplniť cenu.
• Výnos portfólia je vážený cenou: drahšia nehnuteľnosť váži viac ako malý byt.
• Nehnuteľnosť, ktorú firma má menej ako rok, má náklady prepočítané na rok.
• Výnos je očakávaný: počíta s nájmom zo zmlúv, ktoré platia dnes. Keď zmluva skončí, byt bez nájmu výnos zníži.

Karta Energie v detaile vedie odberné miesta: elektrinu, plyn, vodu a teplo.

• SimFa navrhne odberné miesta z faktúr za energie v Prijatých: dodávateľa, variabilný symbol a druh. Návrh pridáš jedným ťuknutím.
• Faktúru s variabilným symbolom odberného miesta od jeho dodávateľa SimFa priradí sama. Pri ostatných faktúrach za energie sa spýta, ku ktorej nehnuteľnosti patria. Odpoveď si zapamätá a ďalšie faktúry toho dodávateľa priradí sama.
• Zálohy, ktoré platíš dodávateľovi inkasom alebo trvalým príkazom, SimFa nájde v Banke. Platby s variabilným symbolom miesta od jeho dodávateľa prepojí sama, pri ostatných sa spýta. Nie sú to zálohy prepojenie zruší.
• Pri faktúre v Prijatých karta Nehnuteľnosť ukáže, kam faktúra patrí. Priradiť tam vieš aj opravu či upratovanie a zmeniť skoršie Netýka sa nehnuteľností. Ďalšiu faktúru toho dodávateľa s rovnakým variabilným symbolom SimFa priradí sama.
• Pri mieste vidno dodávateľa, variabilný symbol, kód (EIC či POD), mesačnú zálohu a koľko faktúr a záloh z Banky za posledný rok má a za koľko.
• Číslo zmluvy, fixáciu ceny, výročie zmluvy a kto platí (firma alebo nájomca priamo) doplníš pod Ďalšie údaje. Koniec fixácie a výročie zmluvy potom uvidíš v Kalendári.
• Ráno 60 a 14 dní pred koncom fixácie a pred výročím zmluvy príde upozornenie e-mailom, do appky aj do zvončeka. Vypnúť ho môžeš v Nastaveniach, v Notifikáciách, pri položke Energie nehnuteľností.
• Keď pribudnú faktúry, pri ktorých sa SimFa pýta, ráno príde jedno upozornenie s počtom otázok a odkazom na kartu Otázky k faktúram. Každá otázka príde raz; vypína sa pri tej istej položke Energie nehnuteľností.

Karta Revízie v detaile stráži termíny revízií a povinných kontrol: elektroinštalácia a bleskozvod (vyhláška 508/2009, príloha 8), rozvod plynu a plynový kotol (príloha 10), komín (vyhláška 401/2007) a hasiace prístroje (vyhláška 719/2002).

• Zadaj deň poslednej revízie zo správy, SimFa vypočíta ďalší termín z lehoty.
• Keď správa technika určí kratšiu lehotu, zadaj Ďalšia podľa správy.
• Navrchu sú revízie po termíne a tie, ktoré končia do 30 dní; v portfóliu ich ukáže čip na karte nehnuteľnosti.
• SimFa navrhne revízie, ktoré budova zvyčajne potrebuje. Pridaj len tie, ktoré naozaj má.
• Ráno 30 a 7 dní pred termínom príde upozornenie e-mailom, do appky aj do zvončeka, viac revízií v jednom. Termíny sú aj v Kalendári. Vypnúť ho môžeš v Nastaveniach, v Notifikáciách, pri položke Revízie nehnuteľností.
• Pri revízii, ktorá končí alebo je po termíne, Napísať technikovi pripraví e-mail s návrhom termínu a odošleš ho zo svojej pošty. Keď je technik v Kontaktoch pod rovnakým menom, adresu doplní SimFa. Zapísať hotovú zapíše dnešnú revíziu a SimFa vypočíta ďalší termín.
• PDF na kontrolu v hlavičke karty pripraví prehľad pre inšpektorát práce či hasičov: revízie so stavom a termínmi, tie, ktorým chýba záznam, a dokumenty.

Karta Dokumenty v detaile nehnuteľnosti aj jednotky drží list vlastníctva, energetický certifikát, revízne správy, poistky, zmluvy, rozhodnutie obce o dani a kolaudáciu.

• Nahrať v hlavičke karty vyberie súbor, alebo ho na kartu pretiahni. Ide PDF, fotka (JPG, PNG, WebP), Word a Excel do 15 MB.
• Názov a druh SimFa navrhne z mena súboru, zmeníš ich jedným ťuknutím. V dome s viacerými jednotkami vyberieš, ku ktorej dokument patrí.
• Keď zadáš Platnosť do, ráno 30 a 7 dní pred koncom a v deň konca príde upozornenie a dokument je v Čo treba vyriešiť aj v Kalendári. Vypnúť ho môžeš v Nastaveniach, v Notifikáciách, pri položke Revízie nehnuteľností.
• Novší dokument toho istého druhu (nová poistka) ponúkne dať starší do archívu. Dokument, ktorý už pri nahratí neplatí, ide do archívu sám.
• Archív je pod zoznamom. Dokument v ňom sa nepripomína; ikona archívu ho vráti.
• PDF a fotka sa otvoria v SimFa, Word a Excel sa stiahnu. Bez Premium dokumenty otvoríš aj stiahneš, nahrávať a meniť ich môžeš v Premium.

Karta Čo treba vyriešiť pod dlaždicami portfólia zbiera, čo pri nehnuteľnostiach čaká: revízie po termíne, dokumenty po platnosti, otázky SimFa k faktúram a zálohám a termíny do 60 dní (revízia, platnosť dokumentu, koniec fixácie ceny energie či úveru, výročie zmluvy, priznanie k dani z nehnuteľností). Na konci sú chýbajúce údaje, napríklad plocha.

• Riadok otvorí kartu, kde sa vec rieši.
• Prehľad ukáže to isté jednou úlohou v Čaká na teba, bez chýbajúcich údajov.
• Keď nič nečaká, karta nie je.

Karta Financie v detaile ukáže, koľko nehnuteľnosť stojí a koľko ide banke, za posledných 12 mesiacov, tento rok, minulý rok alebo Všetky roky od dňa, odkedy ju firma má (bez neho od prvej faktúry, zálohy či splátky).

• Peniaze je to, čo naozaj odišlo: uhradené faktúry, zálohy z Banky a splátky úveru (istina, úrok aj poplatok).
• Výsledok sú náklady obdobia ako v účtovníctve: faktúry podľa dňa dokladu, úroky a poplatky úveru, bez istiny. Zálohy sú preddavok, nákladom budú až s vyúčtovaním.
• Vo Výsledku sú aj odpisy kariet Majetku pri nehnuteľnosti (stavba, zhodnotenie) podľa odpisového plánu z Majetku, ročný odpis rozložený na mesiace od zaradenia. Odpis nie je platba, v Peniazoch nie je. Karta s chybou sa nepočíta.
• Kde nie sú zálohy, úver ani odpisy, sú Peniaze a Výsledok rovnaké a karta to povie.
• Platiteľovi DPH sa náklad ukáže bez odpočítanej DPH.
• Druh nákladu SimFa určí z odberného miesta, z textu faktúry a z kategórie v Nákladoch.
• Prepínač Mesiace · Roky zloží graf do rokov; pri dlhom období sú roky predvolené.
• Vo Financiách portfólia rozdelí Podľa nehnuteľností stĺpce podľa nehnuteľností: päť najväčších a spolu Ostatné. Panel mesiaca povie, koľko odišlo pri každej.
• Graf ukáže každý mesiac obdobia aj čiaru priemeru. Mesiac pod myšou alebo kliknutý ukáže vedľa sumu, porovnanie s priemerom a najväčšie položky; šípky prechádzajú mesiace a čipy nad grafom skryjú faktúry, zálohy, banku alebo odpisy.
• Pod Prečo sú všetky doklady, platby, splátky a odpisy, ktoré sa započítali.
• Export v hlavičke karty stiahne Financie za zvolené obdobie a pohľad do Excelu alebo CSV: súhrn, druhy, mesiace a každú položku.
• V portfóliu ukáže karta Financie portfólia to isté za všetky nehnuteľnosti a tabuľku po jednej, od najväčšieho výdavku.

Pri vlastnej nehnuteľnosti ukáže karta Údaje a kataster obstarávaciu cenu. Keď má nehnuteľnosť kartu v Majetku, cena je súčet vstupných cien kariet a mení sa v Majetku. Bez karty (napríklad byt mimo obchodného majetku) ju zadaj v tejto karte: kúpna cena spolu s poplatkami za kataster, znalca, právnika a províziu.

Pri vlastnej nehnuteľnosti zadaj v karte Údaje a kataster, odkedy ju firma má. Ak ju kúpila tento rok, Kalendár pripomenie priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára budúceho roka (§ 99a ods. 1 zákona o miestnych daniach), týždeň vopred aj deň vopred. Priznanie sa podáva obci, kde nehnuteľnosť je. Ak ju firma predala ešte pred 1. januárom, termín nebude.

Daň potom obec vyrubí raz ročne jedným rozhodnutím za všetky nehnuteľnosti firmy v obci (§ 99e ods. 1). Karta Daň z nehnuteľností v detaile vlastnej nehnuteľnosti ho drží so splátkami:

• + Rozhodnutie zapíše rok, obec, splátky s dňami splatnosti z rozhodnutia, variabilný symbol a účet obce. Byt a garáž v tej istej obci zaškrtni spolu, rozhodnutie sa ukáže pri oboch.
• Keď je rozhodnutie v Prijatých pri tejto nehnuteľnosti, karta ponúkne Zapísať z dokladu s prečítanou sumou, splatnosťou a účtom.
• Splátky sú v Kalendári a 30 dní pred splatnosťou v Čo treba vyriešiť; po splatnosti svietia, kým nezapíšeš Zaplatené.
• Celú daň v splátkach môžeš zaplatiť aj naraz do prvej splátky (§ 99g ods. 2).

Pripojený asistent (Claude, ChatGPT) vie povedať, aké nehnuteľnosti firma má, kedy je ďalšia revízia a kto dodáva energie, koľko nehnuteľnosti stoja za obdobie aj na m² a čo treba vyriešiť, napríklad „koľko nás stál Sklad Senec za tento rok?". Čísla sú tie isté ako v karte Financie. Asistent nehnuteľnosti len číta, meniť ich môžeš v SimFa.

Nehnuteľnosti sú súčasťou Premium. Zapísané nehnuteľnosti si pozrieš aj bez neho, pridávať a meniť ich môžeš v Premium.